Construtora pode cobrar pela individualização da matrícula?

A individualização da matrícula do imóvel é uma etapa fundamental no processo de regularização de imóveis em empreendimentos horizontais e verticais. No entanto, muitos compradores se deparam com uma cobrança extra realizada pela construtora ou incorporadora referente a esse procedimento. Diante disso, surge uma dúvida recorrente: a construtora pode cobrar pela individualização da matrícula? Neste artigo, esclarecemos esse tema de forma completa, com base na legislação e na jurisprudência.

O que é a individualização da matrícula?

A matrícula é o registro oficial de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, contendo todas as informações essenciais, como localização, características, titularidade e eventuais ônus. Nos empreendimentos coletivos, como condomínios e loteamentos, inicialmente é registrada uma matrícula-mãe, que abrange todo o terreno.

A individualização da matrícula consiste na abertura de uma matrícula autônoma para cada unidade habitacional ou lote, desmembrando a matrícula-mãe. Esse processo é indispensável para que cada comprador possa registrar a sua propriedade de forma individualizada, possibilitando a efetiva transferência da titularidade, o financiamento imobiliário, a averbação de benfeitorias e a eventual revenda do imóvel.

A responsabilidade pela individualização da matrícula

De acordo com a Lei nº 4.591/1964, que regula os condomínios edilícios e as incorporações imobiliárias, bem como com o Código Civil e a Lei nº 6.766/1979 (sobre parcelamento do solo), a responsabilidade pela individualização das matrículas é da incorporadora ou da construtora. Cabe a ela providenciar todos os documentos necessários e arcar com as despesas indispensáveis à entrega do imóvel regularizado, apto a ser transmitido ao comprador.

Essa obrigação decorre do princípio da função social do contrato e da boa-fé objetiva. O consumidor, ao adquirir um imóvel, espera receber o bem regularizado, com a documentação pronta para ser registrada em seu nome.

A construtora pode cobrar pela individualização da matrícula?

Em regra, não. A individualização da matrícula faz parte do processo de incorporação e regularização do empreendimento, sendo, portanto, uma obrigação da construtora ou incorporadora, que não pode transferir os custos dessa atividade para o comprador.

De acordo com entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), a construtora não pode cobrar valores adicionais que correspondam à sua obrigação legal. A cobrança, nestes casos, configura prática abusiva, passível de ser declarada nula com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC), especialmente em seus artigos 39, inciso V, e 51, inciso IV.

Assim, cobranças como “taxa de individualização de matrícula” ou “taxa de averbação de obra” são consideradas indevidas quando se referem a atos que integram a obrigação contratual da incorporadora de entregar o imóvel regularizado.

Jurisprudência sobre o tema

O STJ possui diversos julgados que firmaram o entendimento de que é abusiva a cobrança de taxas pela individualização da matrícula ou pela averbação da construção, pois tais providências são inerentes à atividade da incorporadora. Veja um exemplo de ementa:

“É abusiva a cobrança, do consumidor, de valores a título de ‘taxa de individualização de matrícula’, por ser obrigação da incorporadora promover a individualização, viabilizando a entrega do imóvel regularizado.”
(REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 12/12/2017)

Portanto, a cobrança por parte da construtora, nessas condições, não encontra respaldo legal.

Existem exceções?

Embora a regra geral seja de que a construtora não pode cobrar pela individualização da matrícula, há situações que precisam ser analisadas com cautela:

1. Despesas específicas do comprador: Quando a individualização já tiver sido feita pela incorporadora, e o comprador quiser, por conta própria, realizar algum ato específico, como a averbação de uma benfeitoria particular ou a transferência de titularidade, os custos cartorários decorrentes dessas ações serão de sua responsabilidade.
2. Previsão contratual válida: Alguns contratos preveem, de maneira expressa e destacada, que determinadas despesas relacionadas à individualização da matrícula ou regularização do imóvel serão suportadas pelo comprador. Entretanto, mesmo que haja cláusula nesse sentido, sua validade pode ser questionada judicialmente, caso represente um desequilíbrio contratual ou viole normas protetivas do consumidor.

Na prática, cláusulas genéricas ou que atribuam ao comprador a obrigação de arcar com custos que competem à incorporadora tendem a ser consideradas abusivas e inexigíveis.

Como o consumidor deve agir diante da cobrança?

Caso o comprador se depare com uma cobrança indevida pela individualização da matrícula, recomenda-se seguir os seguintes passos:

• Analisar o contrato: verificar se há cláusulas que tratam da individualização e se elas são claras e específicas.
• Solicitar esclarecimentos: pedir que a construtora explique detalhadamente a natureza da cobrança.
• Registrar a reclamação: caso entenda que a cobrança é abusiva, o consumidor pode formalizar uma reclamação junto ao Procon ou outro órgão de defesa do consumidor.
• Buscar o Judiciário: se a questão não for resolvida administrativamente, o comprador pode ingressar com uma ação judicial para contestar a cobrança, pedir a devolução dos valores pagos indevidamente e, eventualmente, pleitear indenização por danos morais.

Quais são os custos que podem ser cobrados legalmente?

Ainda que a individualização da matrícula seja de responsabilidade da construtora, há custos que são legalmente atribuídos ao comprador, principalmente:

• Despesas de registro da escritura pública de compra e venda.
• Emolumentos cartorários para o registro da propriedade no nome do comprador.
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Esses encargos são pessoais e decorrem do ato de transmissão da propriedade, não da obrigação da incorporadora em regularizar o empreendimento.

A construtora não pode cobrar pela individualização da matrícula, uma vez que essa é uma obrigação que integra o próprio processo de incorporação e entrega do imóvel regularizado. A jurisprudência e a doutrina majoritárias consideram abusiva qualquer cobrança nesse sentido, protegendo o consumidor contra práticas indevidas.

Entretanto, é importante que o comprador esteja atento às cláusulas contratuais e, sempre que se deparar com cobranças questionáveis, busque orientação jurídica especializada para garantir os seus direitos.

---

Simule seu empréstimo com garantia de imóvel na ZiliCred

A ZiliCred oferece o crédito com garantia de imóvel com taxas de juros competitivas e prazos de pagamento flexíveis. É a possibilidade de tirar o seu sonho do papel!

Faça agora uma simulação online e confira as condições.